Оценочно-консалтинговая компания «Радамант»

Получите бесплатную консультацию эксперта

15 минут разговора со специалистом сэкономят вам 2 часа времени на самостоятельное изучение вопроса

*Данные конфиденциальны и не могут быть переданы третьим лицам
Нажимая на кнопку «Перезвоните мне», вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Цены

Представлены базовые тарифы для наиболее распространенных видов оценки.
Окончательная стоимость и срок оказания услуг определяются индивидуально.
Не является публичной офертой.

*Объект оценки*	*От чего зависит цена услуг*	*Базовая цена, руб.*	*Срок исполнения, (рабочие дни)*
Бизнес	В зависимости от валюты баланса, степени сложности	от 30 000	от 10
Объекты интеллектуальной собственности, Нематериальные активы	В зависимости от сложности и уникальности объекта	от 30 000	от 10
Земельные участки	В зависимости от категории, вида разрешенного использования, площади	от 5 000	от 5
Квартиры, апартаменты	В зависимости от местоположения, характеристик и площади	от 5 000	от 5
Дома ИЖС	В зависимости от местоположения, характеристик и площади	от 5 000	от 5
Машиноместо в паркинге, боксы, гаражи	В зависимости от местоположения, характеристик и площади	от 5 000	от 5
Нежилые здания и помещения	В зависимости от местоположения, характеристик и площади	от 5 000	от 5
Сооружения	В зависимости от единиц в отчете	от 15 000	от 10
Движимое имущество, машины и оборудование (за исключением транспортных средств)	В зависимости от характеристик, количества	от 15 000	от 5
Транспортные средства	В зависимости от назначения, уникальности	от 3 000	от 5

Оценка бизнеса

Оценка бизнеса — совокупность процедур по определению рыночной (или иной - ликвидационной, инвестиционной, справедливой и др.) стоимости имущественного комплекса предприятия, который включает в себя оценку стоимости коммерческой недвижимости, транспортных средств, оборудования и иного имущества, а также интеллектуальной собственности (например, патентов) и иных нематериальных активов (торговой марки, репутации фирмы и т.д.).

Производится широкий технологический и финансовый анализ деятельности организации, ведущей бизнес, учет финансовых результатов за ретроспективный период и прогноз развития предприятия в будущем. Объектами оценки могут выступать акции, паи, доли в уставном капитале, а также имущественный комплекс предприятия в целом или его часть.

Оценка бизнеса нужна для:

купли – продажи;
кредитования;
разрешения имущественных споров;
определения кредитоспособности;
стратегии развития бизнеса;
при ликвидации, слиянии и поглощении.

Один и тот же объект, оцененный в один и тот же момент, будет обладать различной стоимостью в зависимости от целей его оценки, т.к. будут использованы разные подходы и методы.

Сотрудники нашей компании обладают опытом, необходимой квалификацией для проведения объективной оценки бизнеса для различных целей.

Свяжитесь с нами для получения более подробной консультации!

Оценка интеллектуальной собственности

Оценка интеллектуальной собственности – процесс установления стоимости, которая обусловлена потенциальной эффективностью нематериального актива, характеризуемого технологической и производственной новизной.

Оценка ИС необходима при:

определении размера авторского вознаграждения;
определении ущерба, полученного в результате нарушения исключительных прав собственника объекта интеллектуального права;
купле-продаже;
внесении в уставный капитал в качестве вклада;
передаче прав;
постановке на баланс;
кредитовании;
инвестировании.

К объектам интеллектуальной собственности относятся: гудвилл, изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, наименования мест происхождения товара, фирменное наименование, знаки обслуживания, секреты производства, ноу-хау, программы ЭВМ и базы данных, топология интегральных микросхем, авторские и смежные права, включая лицензии на определенные виды деятельности.

Оценка производится в отношении следующих объектов:

Объекты авторского права, а также объекты смежных прав.
Товарные знаки и деловая репутация.
Ноу-хау, результаты научно-исследовательской деятельности и НИОКР.
Патенты и лицензии.

Оценка объектов интеллектуальной собственности относится к наиболее сложной и трудоемкой ввиду специфики и уникальности объектов. Наши специалисты обладают достаточной квалификацией и опытом, необходимым для проведения объективной оценки интеллектуальной собственности для различных целей.

Для получения подробной консультации обратитесь в нашу компанию!

Оценка рыночной стоимости недвижимости: что это такое?

Говоря простым языком, оценка недвижимости – это установление той цены за объект, за которую его можно продать в актуальных условиях рынка. Профессионалы используют для вычисления такой суммы один или сразу несколько методов оценки. Обратите внимание – на рынке недвижимости оценку предлагают в том числе частники-риэлторы. Такая оценка, если у риэлтора нет заодно квалификации эксперта, не будет принята банками или государственными органами. Будьте аккуратны в выборе подрядчика для оценки.

Методы оценки

На актуальную стоимость недвижимости влияет огромное количество факторов. Профессиональный оценщик будет учитывать все факторы и вычислять итоговую стоимость, опираясь на специальные поправочные коэффициенты. В отчете такие коэффициенты появляются или исчезают в зависимости от состояния недвижимости, возраста здания, его местонахождения и даже наличия вокруг объектов социальной инфраструктуры.

Кроме того, эксперты, в зависимости от задачи, могут использоваться несколько методов оценки. Стандарты для каждого метода разные, так же как и порядок действий. Вот краткая информация о каждом методе.

Сравнительный метод

С помощью этого метода стоит оценивать стоимость квартиры или дома перед куплей-продажей. Смысл – исследуются аналогичные предложения на рынке, затем применяются специальные коэффициенты. Примерно так действуют риэлторские компании, с некоторым отличием – профессиональный оценщик будет принимать во внимание совершенные свежие сделки на рынке недвижимости, агентство – те сделки, которые прошли через их организацию и дружественные компании.

Плюсы	Минусы
Наиболее эффективный метод, в результате которого определяется максимально приближенная к реальности цена за объект недвижимости.	Оценка стоимости объекта недвижимости будет эффективной, только если на рынке есть достаточная конкуренция. Метод не сработает, если среди предложений нет аналогичных по площади и возрасту здания. Но в реальности такое случается крайне редко.

Плюсы

Минусы

Наиболее эффективный метод, в результате которого определяется максимально приближенная к реальности цена за объект недвижимости.

Оценка стоимости объекта недвижимости будет эффективной, только если на рынке есть достаточная конкуренция. Метод не сработает, если среди предложений нет аналогичных по площади и возрасту здания. Но в реальности такое случается крайне редко.

Затратный метод

Метод используется чаще для отдельных домов и коммерческих зданий, чем для квартир на вторичном рынке. Смысл – эксперт отвечает на вопрос, сколько денег нужно потратить, чтобы возвести аналогичный объект недвижимости на аналогичном участке.

Используются те же или максимально приближенные по цене/качеству материалы, учитываются среднерыночные цены. В расчет берется даже стоимость оплаты труда рабочих, которые будут класть кирпич или проводить другие строительные или ремонтные работы.

Такой метод – максимально затратный во времени, так как анализируется огромный массив данных.

Доходный метод

Так называемая стоимостная оценка подходит для расчета доходов от объекта недвижимости. Метод непопулярный, так как используется слишком много косвенных коэффициентов.

Смысл – эксперт выясняет, сколько денег можно заработать от использования объекта, если использовать его эффективно. Считается возможная прибыль от аренды на протяжении нескольких лет. Вычитаются расходы в виде налогов, пошлин, оплаты коммунальных услуг и прочего. Определяются возможные расходы на восстановительный ремонт от естественного старения.

Минусы метода:

Невозможно знать реальную инфляцию;
Не учитывается возможное разрушение или повреждение объекта от арендаторов.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Чтобы оценить недвижимость, вам нужно предоставить эксперту не только доступ на объект, но и определенный список документов. Это нужно в том числе для проверки помещения на наличие перепланировки.

Какие именно нужны документы для оценки зависит от конкретного случая. Так, для экспертизы на установление стоимости квартиры для ипотечного займа будет требоваться один пакет бумаг. Исследование рыночной стоимости земельного дома с участком потребует других документов.

Уточняйте точный список у менеджеров перед заказом самой оценки. В нашей компании такая консультация по телефону бесплатная.

Когда проводится экспертиза

Есть несколько ситуаций, когда вам потребуется экспертная оценка недвижимости. Большая часть таких ситуаций связана с необходимостью предоставить объективное, аргументированное заключение о цене в государственные органы, суды, банки.

Популярнейшая ситуация – отчет оценщика нужен при получении кредита на жилье. Ипотечный займ без оценки эксперта не выдаст ни один банк, работающий по закону.
Оценка квартиры нужна для страховки;
Рыночная стоимость квартиры или долга нужна для вычисления налога или суммы госпошлины при получении наследства;
Экспертный отчет предоставляется в суд на гражданские процессы о разделе имущества – например, при разводе;
Нужна квалифицированная оценка кредита под залог недвижимости.

Если вы планируете продать недвижимость и хотите обратиться за оценкой стоимости вашего объекта, то лучше заказать профессиональную экспертизу от квалифицированного специалиста. В отличие от агентств недвижимости, оценщик учитывает всю информацию о сделках на рынке, а не только закрытые договора, в отдельной компании или объединении.

Основные факторы, влияющие на цену недвижимости

Есть несколько факторов, напрямую влияющих на итоговую рыночную стоимость дома или квартиры.

Месторасположение. Если окна квартиры выходят на шумную магистраль, применяется понижающий коэффициент. Если во двор или на зеленую зону – повышающий. Также и стоимость дома будет расти, если он расположен ближе к лесу. Если же окна коттеджа выходят на шоссе – цена будет ниже.
Социальная инфраструктура. Оценщик учитывает, есть ли в шаговой доступности важные объекты городской инфраструктуры. Положительно на стоимости квартиры скажется поликлиника и детский сад в паре кварталов. Если же рядом много промышленных производств, а до школы нужно ехать полчаса – цена будет низкой.
Транспорт. На итоговую сумму в экспертном заключении влияет транспортная доступность. Особенно актуально это для частных домов – наличие заасфальтированной дороги повышает ценник. В крупных городах наличие метро в шаговой доступности также влияет на сумму за объект.
Если речь идет о квартире, то чем меньше площадь объекта, тем, как правило, выше стоимость квадрата жилья. Но все зависит от класса недвижимости – это утверждение не сработает в случае с элитной квартирой.
Эксперт оценивает состояние квартиры или дома – если нужен ремонт, стоимость будет на несколько десятков процентов ниже, чем цена за аналогичный объект с качественной отделкой. В расчет берется не только состояние самой квартиры, но и состояние подъезда, а также благоустройство дворовой территории.
Общая ситуация на рынке. Оценка квартиры проводится в соответствии с актуальными тенденциями на рынке жилья. Если экономика переживает спад, то спрос на жилье падает, и цена недвижимости будет ниже.

Помните, что в России проводить квалифицированную оценку могут только лицензированные оценщики.

Как проводится оценка

Оценка имущества проводится в несколько этапов. Будьте внимательны – если что-то осталось непонятным, обращайтесь к нашим менеджерам за консультацией – это бесплатно.

Главный из этапов оценки – постановка задания эксперту. Созвонитесь с менеджером, расскажите о вашей ситуации. Нужно указать цель оценки. Обратите внимание, оценка дома и оценка дома с участком – это разные виды оценки. Уточните также, для какой организации делается оценка – для суда, для банка. Все это влияет на итоговый ценник за экспертизу.
Встречайтесь с оценщиком на объекте. Передайте документы, подпишите договор. Эксперт сделает фотографии, внимательно осмотрит квартиру или дом.
Этап анализа проходит без вашего участия. Эксперт найдет аналогичные предложения на рынке, узнает, реальные ли они. Проведет исследования уже закрытых сделок, посмотрит на историю продаж в районе и в доме.
Подготовка отчета – специалист добавит в документ все наблюдения, аргументированно укажет стоимость объекта недвижимости.

Кто проводит оценку

Оценку недвижимости может проводить только квалифицированный эксперт-оценщик – тогда отчет будет принят в банке или в государственных органах. Если агентство недвижимости предлагает вам провести оценку объекта, уточните, есть ли у них государственная лицензия на такую деятельность, или под «оценкой» подразумевается субъективное мнение об относительной стоимости недвижимости.

Отличительные признаки профессиональной оценочной компании:

Есть свидетельство об участии в СРО – это некоммерческое профессиональное объединение, которое регулирует действия оценщиков;
Есть страхование гражданской ответственности самого эксперта;
Эксперт заключает договор и не скрывает реквизиты организации. В договоре ясно прописано, что заказывается услуга по оценке недвижимости. Нет расплывчатых формулировок вроде «информационных» или «маркетинговых» услуг.
Компания заботится о репутации, есть положительные отзывы реальных клиентов.

Как выглядит отчет об оценке недвижимости

Готовый отчет оценщика выглядит как стопка листов формата А4 – около 20-30 страниц. Каждая пронумерована, все подшиты в одну папку. На каждом листе подпись.

Основная часть – заключительная, в ней указывается рыночная стоимость объекта недвижимости.

В отчете также должны быть данные заказчика и исполнителя. В приложения – фотографии объекта.

Обратите внимание – к примеру, если заказывался отчет для получения ипотеки и предоставления документов в банк, в заключительной части должна быть указана как рыночная, так и ликвидная стоимость. Подробнее о видах стоимости читайте в разделе ниже.

Данные в отчете прописываются в соответствии с ГОСТами и требованиями нормативных документов. Указываются площадь, характеристики объекта, этажность, планировка и другие данные. Эксперт дополняет отчет данным о состоянии объекта, информацией о близости объекта к социальной инфраструктуре и о состоянии придомовой территории.

Сколько действительна оценка объекта недвижимости

Согласно закону, срок действия экспертного отчета – шесть месяцев, если договором и ситуацией не предусмотрено иное.

Но судя по отзывам клиентов некоторых банков, часть менеджеров игнорируют требования закона и устанавливают свои, более короткие сроки оценки. Если такое происходит, стоит обратиться с жалобой в Центробанк.

Виды стоимости объекта недвижимости

Есть несколько видов стоимости, которую может установить эксперт. Обычный гражданин чаще сталкивается с двумя видами – рыночной и ликвидной, которые требуются для получения ипотечного кредита. Но есть еще несколько видов стоимости, о которых полезно знать.

Кадастровая стоимость

Вычисление этой стоимости актуально при начислении налога на квартиру. Сумма кадастровой стоимости – это цена квартиры по мнению государства. Число может отличаться от реальной стоимости в 5-10 раз, но чаще расхождения балансируют на уровне 20-30%.

Кадастровая стоимость рассчитывается по кадастровой карте, на которой учитывается некий коэффициент престижности микрорайона. Есть еще много слагаемый, которые используют кадастровые инженеры. Сумма указана в государственном реестре недвижимости.

Если вы не согласны с суммой налога на имущество, придется оспаривать величину кадастровой стоимости через суды. Здесь и пригодится оценка.

Ликвидационная стоимость

Актуальная для ипотечного кредита. Эта сумма, за которую объект можно продать в короткий срок. Обычно на несколько десятков процентов ниже рыночной. Размер дисконта – 20-30% от рыночной стоимости. Объективные сроки такой оценки актуальны только на момент получения отчета.

Инвентаризационная стоимость

Устаревшее понятие, которое все еще используют в государственных органах. Ранее использовалось при вычислении суммы налога. Устанавливается в органах БТИ в момент регистрации объекта недвижимости. Оценка актуальна только на момент регистрации, затем стоимость устаревает.

Балансовая стоимость

Эта цифра нужна юридическим лицам. Показатель прописывается в документации на организацию и используется в бухгалтерских операциях. Определяется чаще всего по формуле «Цена покупки минус износ». Чем дольше компания держит объект на балансе, тем меньше становится стоимость.

Инвестиционная стоимость

Фактически это синоним доходного метода исследования цена объекта недвижимости. Означает, сколько стоит недвижимость в инвестиционном проекте с учетом доходности предприятия. Чаще всего цифра нужна для вычисления доли одного из нескольких владельцев компании.

Определение стоимости земельного участка

Для определения рыночной стоимости земельного участка под строительство недвижимости оценочные компании применяют пять основных методов оценки:

Метод сопоставимых продаж
Метод соотнесения
Метод капитализации ренты
Метод «остаток для земли»
Метод освоения земельного участка

Рассмотрим подробнее суть каждого метода оценки недвижимости (земельного участка). Метод сопоставимых продаж является наиболее точным и применяется чаще всего. Он заключается в сопоставлении и сравнении цен на аналогичные участки, которые были проданы в заданный период времени, а так же с учетом поправок по основным элементам сделок. Это могут быть поправки на условия финансирования сделки, время продажи, месторасположение, основные характеристики участка, и другие.

Метод соотнесения заключается в разделении сопоставимого объекта, и определение цены отдельно на имущественный комплекс, и отдельно на цену земельного участка под ним.

Метод капитализации ренты основан на том, что просчитывается суммы рентных отчислений с земельного участка, другими словами его доходность или капитализации. Данный метод оценки практически не используется, так как на отечественном рынке земли практически отсутствует понятие аренды земли (тут имеется в виду под жилищное строительство).

Метод «остаток для земли» применяется по тому же принципу, что и предыдущий метод. Его разница в том, что для определения дохода берут во внимание наибольшие показатели дохода. Поэтому применение данного метода в современных условиях так же затруднительно.

Метод освоения земельного участка применяют тогда, когда необходимо разбить участок на меньшие участки, для индивидуального строительства.

В каких случаях необходимо проводить оценку?

Существует много различных ситуаций, в результате которых, прибегают к услугам независимых оценщиков. Вам может понадобиться оценка недвижимости или интеллектуальной собственности, транспортного средства и т.п. – все эти ситуации условно делятся на две категории: когда проведение оценки является обязательным требованием законодательства, и нет.

Мы постарались перечислить наиболее распространенные ситуации, при которых к нам обращаются Клиенты. Этот список не является окончательным, и я не исключаю вероятности того, что Вы прибегнете к услугам независимых оценщиков по другим причинам.

Случаи, когда проведение оценки обязательное требование законодательства

Случаи, когда проведение оценки обязательное требование законодательства:

взнос имущества в уставный капитал;
в случае возникновения судебного спора о стоимости имущества;
оформление права собственности на наследуемое имущество;
отчуждение или передача имущества, принадлежащего полностью или/и частично Российской Федерации или субъектам РФ;
переоценка стоимости основных средств;
постановка имущества на баланс предприятия;
формирование бухгалтерской отчетности по МСФО и US GAAP;
определения таможенной стоимости имущества, ввозимого из-за границы;
при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
выкуп акций обществом по требованию акционеров.

Случаи, когда проведение оценки не является обязательным требованием, но ее проведение рекомендуется:

осуществления сделок по купле-продаже имущества;
кредитование под залог имущества;
определение или изменение налогооблагаемой базы;
определение страховой стоимости имущества при страховании;
раздел имущества и имущественные споры;
принятие управленческих решений;
передачи имущества в аренду для определения арендной платы и осуществления арендатором последующего выкупа имущества (если это предусмотрено договором аренды).

Как проводится оценка коммерческой недвижимости?

Коммерческая недвижимость, это недвижимость приносящая доход ее владельцу. Именно поэтому, одним из основных подходов к оценке коммерческой недвижимости является доходный подход .

Суть данного подхода заключается в том, что стоимость объекта коммерческой недвижимости равна текущей стоимости доходов, которые данный объект принесет в обозримом будущем.

Наиболее вероятным доходом, который приносит объект коммерческой недвижимости, является доход от сдачи его в аренду. Таким образом, для определения величины потенциального валового дохода, оценщики рассчитывают арендную ставку, по которой данный объект может сдаваться в аренду.

Для определения величины чистого операционного дохода, необходимо из величины потенциального валового дохода вычесть все затраты, связанные с эксплуатацией данного объекта. К затратам относятся как непосредственно расходы, которые несет собственник (коммунальные платежи, арендные платежи за право пользования земельным участком, расходы на эксплуатацию объекта, налог на имущество и т.д.), так и упущенные доходы, в виде неполучения арендных платежей, связанных с недобросовестностью арендатора или с поиском нового арендатора.

Для получения рыночной стоимости по доходному подходу, величину будущего чистого операционного дохода необходимо привести в текущую стоимость. Делается это путем дисконтирования будущих денежных потоков в текущую стоимость по соответствующей ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется как средняя норма доходности инвестиций в сопоставимые по рискованности активы.

Помимо доходного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости, адекватные результаты можно получить, применив сравнительный подход.

В рамках сравнительного подхода обычно используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не больше той суммы, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

К оценке отдельно стоящих зданий (ОСЗ) довольно часто применяется затратный подход. Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за объект коммерческой недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера. Минусом применения затратного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости является то, что оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения.

Заключительным этапом оценки объекта коммерческой недвижимости является согласование результатов, полученных в результате применения того или иного подхода. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.

Оценочно-консалтинговая компания «Радамант»

Получите бесплатную консультацию эксперта

Оказываем услуги независимой оценки

«Радамант» — это качественное обслуживание и ответственность за результат

Самые популярные вопросы по независимой оценке

Оценочно-консалтинговая компания «Радамант»

Получите бесплатную консультацию эксперта

Оказываем услуги независимой оценки

«Радамант» — это качественное обслуживание и ответственность за результат

Самые популярные вопросы по независимой оценке

Получите бесплатную консультацию эксперта

Цены

Оценка бизнеса

Оценка интеллектуальной собственности

Оценка недвижимости

Оценка машин и оборудования

Оценка транспортных средств

Оценка ценных бумаг

Оценка рыночной стоимости недвижимости: что это такое?

Методы оценки

Сравнительный метод

Затратный метод

Доходный метод

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Когда проводится экспертиза

Основные факторы, влияющие на цену недвижимости

Как проводится оценка

Кто проводит оценку

Как выглядит отчет об оценке недвижимости

Сколько действительна оценка объекта недвижимости

Виды стоимости объекта недвижимости

Кадастровая стоимость

Ликвидационная стоимость

Инвентаризационная стоимость

Балансовая стоимость

Инвестиционная стоимость

Определение стоимости земельного участка

В каких случаях необходимо проводить оценку?

Случаи, когда проведение оценки обязательное требование законодательства

Как проводится оценка коммерческой недвижимости?